項(xiàng)目位居漯河市黃金商業(yè)走廊交通路與人民路交匯處，總占地171.45畝，東西長(zhǎng)467米，呈不規(guī)則的“龍”形。有多個(gè)產(chǎn)品相互支撐，主題商業(yè)、酒店、信宅、寫字樓等不同的功能分區(qū)，奠定了項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)合型、混合型的商業(yè)綜合體。
邀請(qǐng)國(guó)際上久負(fù)盛名的澳大利亞.五合國(guó)際擔(dān)綱建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，整個(gè)項(xiàng)目由一個(gè)標(biāo)志性建筑物、兩大主題商業(yè)街、五大中心廣場(chǎng)、五大主出入口組成，涵括了數(shù)碼廣場(chǎng)、丹尼斯百貨中心、銀基商城、義烏小商品城、勤儉街、鞋城、書城、兒童城、奧斯卡影院、快捷酒店、住宅等多個(gè)項(xiàng)目，是一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、辦公、酒店、科技、文化、旅游等十位功能于一體的“城市綜合體”，能滿足漯河乃至周邊消費(fèi)人群的多層次消費(fèi)需求。
《漯河勤儉步行街SWOT分析》
……
《漯河勤儉步行街市場(chǎng)及業(yè)態(tài)定位方案》
一、總市場(chǎng)位
總市場(chǎng)定位也是主題概念性的市場(chǎng)定位，主要針對(duì)本案的開發(fā)提出一個(gè)基本的主張與主題，以貫穿到整個(gè)開發(fā)中的每個(gè)環(huán)節(jié)中去。
本案的總市場(chǎng)定位可以歸納為“核心商業(yè)圈·混合商業(yè)區(qū)”，即每個(gè)獨(dú)立的子系統(tǒng)之間實(shí)際是互動(dòng)的、關(guān)聯(lián)的。具體如下：
1、核心商業(yè)圈
（1）核心位置：地處核心區(qū)位
（2）核心地位：是漯河市民心中的購(gòu)物首選之地，要形成豫中南一個(gè)最大的批發(fā)與零售中心。
2、混合商業(yè)區(qū)
（1）混合業(yè)態(tài)：購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、旅游觀光相混合
（2）混合經(jīng)營(yíng)：各種業(yè)態(tài)相互滲透、互為支撐
（3）混合互動(dòng)：各業(yè)態(tài)、業(yè)種混合互動(dòng)，形成動(dòng)力、動(dòng)感、動(dòng)情的“三動(dòng)商業(yè)”
從整體上看，本項(xiàng)目是混合地產(chǎn)開發(fā)模式的一個(gè)
新項(xiàng)目，是一個(gè)創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
根據(jù)這一總的定位，可總結(jié)出“城中城”、“一站式
消費(fèi)”、“娛樂購(gòu)物”等三大主題概念，并且形成“三動(dòng)商業(yè)”。
（一）城中城概念
本項(xiàng)目占地180畝，位居漯河市中心，規(guī)模宏大，實(shí)際上就是一個(gè)城市中的購(gòu)物之城、消費(fèi)之城，可以采用商業(yè)步行區(qū)的混合商業(yè)地產(chǎn)理念進(jìn)行開發(fā)，是一個(gè)集購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲、科技、旅游等為一體的綜合之城，是多元化的組合，也就是一個(gè)由多業(yè)態(tài)、多業(yè)種組合的“城中城”，也就是在此能夠買到一切想要的東西，能夠享受到一切生活的快樂。
整個(gè)物業(yè)設(shè)置要考慮其位置的重要性與特殊性，一是能夠帶動(dòng)整個(gè)較大的區(qū)域，二是能夠不斷吸引購(gòu)物客戶。
作為“城中城”應(yīng)該是一個(gè)
●購(gòu)物之城：商品應(yīng)業(yè)種齊全、物品豐富，是購(gòu)物天堂。
●娛樂之城：應(yīng)該有門類齊全的娛樂設(shè)施如動(dòng)感影院、游戲、歡樂天地等，成為漯河的一個(gè)超級(jí)娛樂中心。
●休閑之城：配備風(fēng)情餐廳、美食公園、咖啡屋、推拿保健、美容美體等休閑設(shè)施。
●消費(fèi)之城：通過各種業(yè)態(tài)組合，使本項(xiàng)目成為漯河市的一個(gè)消費(fèi)之城。
（二）“娛樂購(gòu)物”概念
在河南省率先提出娛樂購(gòu)物的先進(jìn)理念，從經(jīng)營(yíng)模式到消費(fèi)者的購(gòu)物過程中，要將“時(shí)間消費(fèi)”的模式引入到整個(gè)業(yè)態(tài)中，達(dá)到“三動(dòng)”的概念，即“動(dòng)感+動(dòng)力+動(dòng)情”的模式，并以?shī)蕵穪韼?dòng)購(gòu)物，具體概念如下：
1、時(shí)間消費(fèi)：即24小時(shí)全時(shí)間服務(wù)，讓消費(fèi)者在此可以把購(gòu)物當(dāng)成一種樂趣，雙休日半天甚至一天都可以在此度過。
2、娛樂消費(fèi)：娛樂消費(fèi)是建立在“舒適性”與“便利性”基礎(chǔ)上的一個(gè)升級(jí)，靠豐富的娛樂設(shè)施予以支撐，也是集客的一個(gè)重要手段。
3、“三動(dòng)”商業(yè)：即購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲、服務(wù)形成互動(dòng)，產(chǎn)生“互為動(dòng)力、相互促進(jìn)”的作用，具體如下：
動(dòng)感：依靠娛樂設(shè)施如動(dòng)感電影、屋頂摩天輪等，以高科技手段為支撐，使感官享受更為強(qiáng)烈。
動(dòng)力：在豐富商品、齊全業(yè)種、動(dòng)感娛樂吸引下，使消費(fèi)者產(chǎn)生源源不斷的消費(fèi)動(dòng)力，并且各種業(yè)態(tài)互相促進(jìn)，互相支撐。
動(dòng)情：依靠動(dòng)感及由此產(chǎn)生的動(dòng)力，刺激消費(fèi)者的感官，使之動(dòng)情，從而激發(fā)消費(fèi)潛能。
娛樂購(gòu)物
時(shí)間消費(fèi):24小時(shí)全時(shí)間服務(wù)
娛樂消費(fèi):舒適性、便利性、娛樂性
“三動(dòng)”商業(yè):動(dòng)力、動(dòng)感、動(dòng)情
（三）“一站式消費(fèi)”的消費(fèi)概念
規(guī)模宏大、多業(yè)態(tài)、多業(yè)種的組合，讓消費(fèi)者可以在此買到所有需要買到的東西，不需要再到其他地方進(jìn)行購(gòu)物及消費(fèi)，滿足人類的全生活需求，即所謂一站式，也就是一個(gè)地方能夠完全解決。（注：這里指的是“一站式消費(fèi)”，而不是“一站式購(gòu)物”）
（四）定位依據(jù)
1、位置依據(jù)
本地塊所處區(qū)域?yàn)殇鸷邮泻诵纳虡I(yè)區(qū)，交通便利，人流較大，地理位置優(yōu)越，便于形成標(biāo)志性的商業(yè)物業(yè)。
2、業(yè)態(tài)依據(jù)
整個(gè)漯河市的商業(yè)缺少大賣場(chǎng)與大型購(gòu)物中心（較大的只有亞細(xì)亞、小胖量販等），并且經(jīng)營(yíng)手法單一，商業(yè)
設(shè)施功能單一，缺乏集休閑、娛樂、購(gòu)物、餐飲、旅游為一體的大型專業(yè)化商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所，商業(yè)需求與目前的商業(yè)現(xiàn)狀形成顯著的矛盾，有利于本項(xiàng)目的定位。
3、購(gòu)物習(xí)慣
根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)特性，其對(duì)購(gòu)物的附加價(jià)值要求越來越大，僅購(gòu)物功能已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，需要一個(gè)集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂于一體的大型商業(yè)場(chǎng)所。
4、市場(chǎng)依據(jù)
（1）根據(jù)區(qū)域分析，本案的商業(yè)輻射力可擴(kuò)展到周口市、駐馬店市、平頂山市等周邊城市。
（2）通過購(gòu)買力指數(shù)的計(jì)算，漯河市潛在的消費(fèi)市場(chǎng)前景廣闊。（附：漯河市購(gòu)買力指數(shù)為213295.6，與周邊地市相比是較高的）
（3）通過商圈分析的兩大指標(biāo)可以判斷，本案為漯河市的核心商業(yè)圈。（附：商圈飽和度及商圈營(yíng)業(yè)潛力分析見《宏觀狀況分析》）
（4）根據(jù)漯河市每年10%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度預(yù)期，預(yù)計(jì)漯河市的商業(yè)也將以高速度發(fā)展。
二、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位
本項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)應(yīng)如何開展？也就是最終與購(gòu)物者每天見面的型態(tài)與商品是什么樣？需要對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行定位?？傮w來講，可以形成“五大經(jīng)營(yíng)主軸”與“三權(quán)分離”的經(jīng)營(yíng)模式。
（一）五大經(jīng)營(yíng)主軸
1、以購(gòu)物零售、批發(fā)與娛樂消費(fèi)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)營(yíng)
通過一個(gè)購(gòu)物中心（mc）的開發(fā)，能吸引大批人流，同時(shí)以歡樂為主題（only one）的步行街與廣場(chǎng)，以及電影院等其它的娛樂設(shè)施，保持整個(gè)高人流的持續(xù)性，使每天每個(gè)時(shí)段都有相應(yīng)的人群能夠在此享受到購(gòu)物所帶來的樂趣。
同時(shí)，通過對(duì)周邊區(qū)域的輻射，形成一個(gè)商品的集散地，讓批發(fā)與零售互動(dòng)起來。
這是整個(gè)商業(yè)城開業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵所在，因?yàn)殇鸷邮袇^(qū)缺乏一個(gè)高級(jí)的娛樂場(chǎng)所，又需要一個(gè)時(shí)尚時(shí)髦的購(gòu)物空間，要借助此區(qū)域原來的商氣，并進(jìn)一步擴(kuò)大人氣，形成對(duì)整個(gè)漯河及周邊區(qū)域購(gòu)物消費(fèi)的壟斷性。
2、全天侯24小時(shí)服務(wù)
在本區(qū)域內(nèi)，要建立一個(gè)24小時(shí)全開放的歡樂步行街，建立夜市，吸引人們夜晚到這里購(gòu)物與交流；同時(shí)，將某些娛樂休閑、餐飲的業(yè)態(tài)也可24小時(shí)開放，以帶動(dòng)商鋪、專賣店的開門時(shí)間延長(zhǎng)，爭(zhēng)取做到24小時(shí)全天候營(yíng)業(yè)，形成一個(gè)真正的“不夜城”。
也可以通過各種各樣的文藝表演，將娛樂的刺激節(jié)目放到夜間舉行，以刺激人們?cè)谝雇硪材芮皝碛^看并購(gòu)物。
3、多業(yè)態(tài)、全業(yè)種的優(yōu)化組合，帶動(dòng)全方位的梯級(jí)消費(fèi)
地處市中心的雙匯商業(yè)城，要樹立一個(gè)大區(qū)域的輻射功能，結(jié)合漯河市每年購(gòu)買力消費(fèi)金額有限等問題，必須多業(yè)態(tài)、多業(yè)種進(jìn)行全面組合，形成購(gòu)物消費(fèi)就到雙匯商業(yè)城的習(xí)慣，無論年齡、性別、職業(yè)、收入等各階層的消費(fèi)者，在雙匯商業(yè)城都能得到自身的滿足，形成一個(gè)立體的全方位的梯級(jí)消費(fèi)。
在業(yè)態(tài)上，購(gòu)物中心、專賣店、超級(jí)市場(chǎng)、便利店、酒店、名店街、門面店等一應(yīng)俱全。
在業(yè)種上，各類商品、娛樂觀光、旅游、健身、休閑、餐飲、教育、文化等都能在此買到享受到，也即“化整為零、變大為小”的經(jīng)營(yíng)模式。
這樣，才能使整個(gè)商業(yè)城的經(jīng)營(yíng)收入得到全面的保障，一直都處于一個(gè)全方位營(yíng)業(yè)中，使每一個(gè)人都能得到各種各樣的滿足。
4、寓教于購(gòu)與樂之中——體驗(yàn)消費(fèi)
將娛樂化的教育引入到整個(gè)商業(yè)城的對(duì)外經(jīng)營(yíng)中，這將是一大特色，也是一個(gè)新的發(fā)明。比如，可以開設(shè)各種各樣的講座、培訓(xùn)班，可以對(duì)各種人群定期舉辦產(chǎn)品知識(shí)、消費(fèi)保護(hù)的講座，也可以將一些餐廳、娛樂場(chǎng)所英語(yǔ)化，形成一個(gè)獨(dú)特的地方；在雙休日、節(jié)假日，可以進(jìn)行各種各樣的智力游戲活動(dòng)，讓消費(fèi)者親身參加，實(shí)施“體驗(yàn)消費(fèi)”，提高消費(fèi)者的積極性，以帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)城的人流不斷。
5、鬧中取靜的休閑場(chǎng)所
作為漯河市的核心商圈，其人流、物流較大，主流是熱鬧的，而在繁華與熱鬧的雙匯商業(yè)城，消費(fèi)者不但能感受到
這種繁榮，同樣也要可到酒吧、咖啡屋等享受到“鬧中有靜”的獨(dú)特。
（二）“三權(quán)分離”模式
所謂“三權(quán)分離”就是產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)）、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)的三權(quán)分離，這就需要雙匯地產(chǎn)在商業(yè)城的經(jīng)營(yíng)管理上成立兩個(gè)專業(yè)公司，一是物業(yè)管理公司、二是商業(yè)管理公司，而且要形成以下格局：
這就要求業(yè)主與客戶在購(gòu)房與租房進(jìn)場(chǎng)時(shí)，都要有相應(yīng)的章程與合約約束；必須按照統(tǒng)一的業(yè)態(tài)、業(yè)種布局以及統(tǒng)一的管理模式進(jìn)行，方可保障商業(yè)城的繁華與效益。
同時(shí)，可以將購(gòu)物中心（m c）及其他商鋪分為三類區(qū)域：
自由區(qū)：購(gòu)鋪者可以自由經(jīng)營(yíng)。
限制區(qū)：對(duì)購(gòu)鋪者的經(jīng)營(yíng)品種進(jìn)行限制，只限于自營(yíng)者。
統(tǒng)一區(qū)：對(duì)投資購(gòu)鋪者的一種限定，只售產(chǎn)權(quán)不售使用權(quán)，由商業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一招商。
三、功能定位
作為180畝的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是在漯河這個(gè)核心商圈內(nèi)，不可能使其功能單一化，必須按照目前最新的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，要賦予其較強(qiáng)的生命力。
所以在功能定位上，必須采取混合功能定位的手段進(jìn)行，即混合“購(gòu)物、娛樂、餐飲、休閑、文化、科技、辦公、觀光旅游、服務(wù)”等9項(xiàng)功能為一體，形成一個(gè)互動(dòng)的動(dòng)力型商業(yè)地產(chǎn)。
（一）購(gòu)物
各種各樣的商業(yè)設(shè)施，讓人們能購(gòu)到自己能買得起、想買的東西，使人們得到一種購(gòu)物的樂趣及滿足。
（二）娛樂
目前，購(gòu)物場(chǎng)所正在從單純的商品銷售空間向滯留型、時(shí)間消費(fèi)型轉(zhuǎn)變；同時(shí)，需要有一個(gè)持續(xù)力強(qiáng)的集客設(shè)施及手段，設(shè)置相應(yīng)的游樂設(shè)施，人們?cè)谫?gòu)物的同時(shí)享受到一種歡樂與快樂，將娛樂融入各種零售活動(dòng)中去，能夠每天吸引大量的人流，比如可以設(shè)置迪廳、卡拉OK量販等場(chǎng)所。
（三）餐飲
人們購(gòu)物、逛街需要較長(zhǎng)的時(shí)間，在消費(fèi)者感覺到饑餓時(shí)，能夠找到餐飲店，而且餐飲店有一流的美食。
可以在商業(yè)城內(nèi)設(shè)定一個(gè)“美食主題公園”，將各種地方風(fēng)味小吃引入，并配以麥當(dāng)勞、肯德基等快餐店的進(jìn)入，形成商業(yè)城內(nèi)又一大經(jīng)營(yíng)主體。
（四）休閑
在雙匯商業(yè)城內(nèi)，有酒店式公寓、酒吧、咖啡館、電影院、SPA、健身、棋牌室等休閑空間，讓人們?cè)谑兄行哪軌螋[中取靜，因?yàn)樾蓍e產(chǎn)業(yè)在2年后將是一個(gè)有發(fā)展空間的行業(yè)，讓人們?cè)谫?gòu)物娛樂以后可以享受休閑所帶來的休息。
（五）文化
整個(gè)商業(yè)設(shè)施、商業(yè)街、建筑風(fēng)格、小品等處處體現(xiàn)一種文化，提升整個(gè)商業(yè)城的品位，使人們?cè)谫?gòu)物等其他活動(dòng)的同時(shí)，能感到一種時(shí)尚，一種地位。
所以，商業(yè)城要有流行的時(shí)尚文化，有沉淀的沙河文化或中原文化，有引進(jìn)的洋文化；有高雅文化的品位提升，有市民文化的人群效應(yīng)等等。
（六）科 技
科技在現(xiàn)代集群商業(yè)中的地位已越來越重要。商業(yè)城可由虛擬和實(shí)體資源交叉整合，滿足人們上網(wǎng)購(gòu)物、上網(wǎng)娛樂的需求，這樣不但服務(wù)顧客的功能無限延伸，更可擴(kuò)大服務(wù)對(duì)象。例如，透過虛擬廣場(chǎng)，坐在計(jì)算機(jī)前的網(wǎng)友可以上網(wǎng)查詢最新商品信息，享受在線購(gòu)物的樂趣等。
（七）辦公
作為一個(gè)大型的商業(yè)群，辦公功能是其不可或缺的一項(xiàng)，本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)即應(yīng)考慮到此，可以建一部分商務(wù)公寓，使其兼具辦公及居住功能，為部分需要辦公的商戶或外地商家代表提供便利。
（八）觀光旅游
漯河缺乏相應(yīng)的旅游資源，作為此地方要成為一個(gè)觀光旅游的好地方，only one的歡樂金街以及歡樂廣場(chǎng)、漯河之窗、各種風(fēng)格不同的商場(chǎng)都能夠成為漯河市觀光旅游的一個(gè)特色地方。
（九）服務(wù)
要強(qiáng)化商業(yè)服務(wù)的理念，“客戶至上”要成為真正的現(xiàn)實(shí)，在每一個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)過程對(duì)各種各樣的客戶都要進(jìn)行優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，比如可以建立“一對(duì)一市場(chǎng)”服務(wù)，能夠?yàn)槊恳粋€(gè)對(duì)象提供各種各樣的服務(wù)。
所以，雙匯商業(yè)城針對(duì)以上九個(gè)方面的復(fù)合體，可以形成漯河經(jīng)濟(jì)區(qū)域的“五大中心”：
1、形象中心：漯河市的一個(gè)形象窗口與中心。
2、購(gòu)物中心：漯河市最大的商業(yè)中心。
3、娛樂休閑中心：漯河市區(qū)娛樂休閑中心。
4、生活中心：漯河市區(qū)的新生活中心。
5、消費(fèi)中心：漯河市生活消費(fèi)中心
總之，雙匯商業(yè)城所努力的目標(biāo)，在于能夠改變漯河人的生活方式，成為促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展、提升市民生活水平的基礎(chǔ)設(shè)施，在功能上是一個(gè)“三合一”的功能模式：
1、生活產(chǎn)業(yè)
雙匯商業(yè)城的誕生將改寫漯河的商業(yè)歷史，改變漯河市民的購(gòu)物方式及生活方式，能夠有力促進(jìn)漯河市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，根據(jù)“九項(xiàng)混合”及“五大中心”，使雙匯商業(yè)城變成一個(gè)生活產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)圈。
2、房地產(chǎn)業(yè)
雙匯商業(yè)城是一種動(dòng)力型的商業(yè)地產(chǎn)，本身就是一種房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)；同時(shí)，會(huì)帶動(dòng)整個(gè)周邊地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與土地增值，促使漯河中心區(qū)域的地位提升。
3、政府職能
雙匯商業(yè)城的開發(fā)又是漯河市政府的一大舉措，必須要充分利用政府資源，發(fā)揮政府的職能，爭(zhēng)取各種優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)各個(gè)部門關(guān)系，即是政府的形象工程，又擔(dān)當(dāng)著政府職能的角色。
四、業(yè)態(tài)定位
雙匯商業(yè)城的開發(fā)將會(huì)對(duì)“漯河核心商圈”的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行重整。
依據(jù)產(chǎn)品定位、品質(zhì)定位和功能定位，本案的業(yè)態(tài)定位應(yīng)采取“新、全、優(yōu)、動(dòng)”的策略。
（一）定位策略
1、新
引進(jìn)全新的商業(yè)業(yè)態(tài)，比如大賣場(chǎng)、專業(yè)商場(chǎng)、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)，并以“時(shí)間消費(fèi)”等新的商業(yè)開發(fā)理念，同時(shí)引進(jìn)休閑的茶館、咖啡店與健身的健身房、大浴場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，使業(yè)態(tài)互動(dòng)起來，形成一個(gè)新的商業(yè)業(yè)態(tài)。
2、全
業(yè)態(tài)比較全面，從購(gòu)物中心到專業(yè)店、超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專賣店、家居中心等，批發(fā)和零售相結(jié)合，形成大的區(qū)域輻射力，是一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲為一體的綜合場(chǎng)所。
主要經(jīng)營(yíng)業(yè)種可以囊括服飾、家電、家具、手機(jī)、鞋業(yè)、建材、藥店、花店、五金、書店、音像、化妝品、珠寶、工藝品、眼鏡、家庭裝飾品、箱包、酒吧、餐廳、美容美發(fā)、健身、洗浴、歌舞廳等，各種業(yè)種可以相互交叉經(jīng)營(yíng)，這樣可以增加雙匯商業(yè)城的豐富性和精彩性。
3、優(yōu)
在業(yè)態(tài)選擇上，從整個(gè)漯河市場(chǎng)輻射區(qū)域出發(fā)，從中選優(yōu)，將業(yè)態(tài)最優(yōu)化，形成最具競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)，打造一個(gè)優(yōu)勢(shì)商圈。
雙匯商業(yè)城要形成多種優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)格局，而且各種業(yè)態(tài)的整合將要產(chǎn)生巨大的信息流、人流、物流和資金流，并產(chǎn)生單一業(yè)態(tài)所無法比擬的經(jīng)濟(jì)效益。
4、動(dòng)
即“動(dòng)力、動(dòng)感、動(dòng)情”，在業(yè)態(tài)的選擇上要形成互補(bǔ)、互動(dòng)，形成購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲交叉經(jīng)營(yíng)，從而形成“時(shí)間消費(fèi)”概念，延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間，增加經(jīng)濟(jì)效益。
（二）零售業(yè)態(tài)分類
1、購(gòu)物中心shopping center（s. c）
以國(guó)內(nèi)一線品牌為主力商品群，結(jié)合大量餐飲、娛樂、文化、休憩、購(gòu)物為一體的多功能商場(chǎng)，以租賃為主的經(jīng)營(yíng)模式。可建四層：
一層：珠寶、化妝品、高級(jí)服飾、品牌皮鞋、箱包等
二、三層：超市大賣場(chǎng)
四層：兒童天地、餐飲
2、專賣店exclusive shop（e. s）
以品牌商品為經(jīng)營(yíng)對(duì)象的專業(yè)店。
3、專業(yè)店speciatity store（s. s）
以品類劃分為家電、居家、建材、電腦、鞋帽、箱包、珠寶等專業(yè)形態(tài)，以平價(jià)大量銷售，更具連鎖規(guī)模效應(yīng)。
4、家居中心home center（h.c）
形成家裝、家具、家庭裝飾等為一體的店鋪。
5、便利店convenience(cv.s)
主要以民生必需品、日用品為主的店鋪。
（三）娛樂業(yè)態(tài)分類
娛樂業(yè)態(tài)的規(guī)劃在整個(gè)商業(yè)城的地位是舉足輕重的，娛樂業(yè)態(tài)可由以下組成：
1、室外
①歡樂金街
②歡樂廣場(chǎng)
③摩天輪
④激光水幕電影
2、室內(nèi)
①電影院（可與香港華懋或奧斯卡合作）
②動(dòng)感酒吧
③卡拉OK量販
④網(wǎng)吧
⑤兒童游戲廳
⑥蹦迪
（四）休閑業(yè)態(tài)
休閑業(yè)態(tài)是一個(gè)補(bǔ)充，也是雙匯商業(yè)城的一個(gè)特色。
1、酒店式公寓及商務(wù)公寓
2、健身房
3、茶館
4、咖啡館
5、大浴場(chǎng)
6、SPA
（五）餐飲業(yè)態(tài)分類
整個(gè)商業(yè)內(nèi)的餐飲可分為三類
1、快餐業(yè)
①國(guó)際快餐業(yè)（如麥當(dāng)勞、肯德基）
②風(fēng)味快餐業(yè)
2、專業(yè)餐飲
3、美食廣場(chǎng)（公園）
以上餐飲的分布原則
1、室內(nèi)與沿街相結(jié)合。保證購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)內(nèi)有適當(dāng)?shù)牟惋嫞亟珠T市也要有。
2、整體分散、局部集中。從整個(gè)商業(yè)城平面看要適度分散，以保證消費(fèi)者能順利消費(fèi)，但具體到某一區(qū)域分要相對(duì)集中。
3、高、中、低檔齊全，以適應(yīng)不同人群消費(fèi)。
（六）配套業(yè)態(tài)分類
配套是整個(gè)商業(yè)城所必不可少的，總之，雙匯商業(yè)城的配套業(yè)態(tài)要豐富。
如果將業(yè)態(tài)業(yè)種結(jié)合起來，可以分成以下十個(gè)板塊：
1、第一板塊：庭院式商業(yè)步行街（區(qū)）板塊
2、第二板塊：購(gòu)物中心板塊
3、第三板塊：娛樂板塊
4、第四板塊：文體用品板塊
5、第五板塊：餐飲板塊
6、第六板塊：酒店式公寓板塊
7、第七板塊：專業(yè)大賣場(chǎng)（主題商場(chǎng)）板塊
8、第八板塊：“漯河之窗”板塊（可供展示的企業(yè)如雙匯、銀鴿、3515廠、煙廠、奧得利、南街村、龍?jiān)?、匯通、凱利農(nóng)、奧凱飲料等）
9、第九板塊：小商品市場(chǎng)板塊
10、第十板塊：配套服務(wù)板塊，具體如下
（1）工商用房
（2）稅務(wù)用房
（3）銀行
（4）辦公、管理用房
（5）垃圾中轉(zhuǎn)站
（6）停車場(chǎng)
（7）廁所
（8）治安室
（9）IC卡電話
（10）報(bào)刊廳
總之，商業(yè)城的業(yè)態(tài)要齊全，并且以上業(yè)態(tài)的布局要做到集中與分散相結(jié)合，形成互補(bǔ)。
業(yè)態(tài)示意圖：
五、建筑產(chǎn)品定位
由于雙匯商業(yè)城的多種組合業(yè)態(tài)以及全方位的業(yè)種，這就要求建筑產(chǎn)品也是多種多樣的，具體定位如下：
（一）多種建筑型態(tài)進(jìn)行巧妙組合
1、商業(yè)街建筑型態(tài)
此部分又分直線式商業(yè)街、庭院式商業(yè)街、自由式商業(yè)街、商場(chǎng)店鋪商業(yè)街，商業(yè)街都是由多種店鋪構(gòu)成，以2層為主，局部3層。（其中，局部三層是為了避免建筑太單調(diào)而做，第三層可作為辦公或居住用，以稍高于成本的價(jià)格出售）
2、購(gòu)物中心形態(tài)
3、專業(yè)大賣場(chǎng)（主題商場(chǎng)）形態(tài)
4、標(biāo)志性建筑物
（二）建筑風(fēng)格要多樣化
雙匯商業(yè)城要成為娛樂、觀光旅游的地方，從建筑風(fēng)格上一定有文化品位，二要有特色，在建筑風(fēng)格上：
1、中國(guó)傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代建筑結(jié)合。
2、借鑒國(guó)外異域風(fēng)情的主題商業(yè)街，在不同區(qū)域有不同的建筑風(fēng)格。
3、各種風(fēng)格在不同區(qū)域需表現(xiàn)不一樣，要根據(jù)時(shí)空變化而不斷變化。
（三）建筑材料的品質(zhì)
要形成高、中、低三檔，以中檔為主，高檔要考慮某些點(diǎn)，形成“臉面”上的東西；要充分考慮造價(jià)成本的低廉性，多用替代品，粗料精做，一定要結(jié)合漯河的實(shí)際。
（四）商鋪面積
要根據(jù)不同業(yè)態(tài)要求有相應(yīng)的商鋪，同時(shí)要以中小商鋪為主，以吸引大量的投資商。商鋪面積建議如下：
1、臨街一層：40—60平方米為主
2、一二層聯(lián)體：80—120平方米為主
3、產(chǎn)權(quán)商鋪：50—70平方米為主
六、區(qū)域定位
區(qū)域定位是指雙匯商業(yè)城的客戶區(qū)域與市場(chǎng)范圍，從整體上來講，要鎖定四個(gè)區(qū)域市場(chǎng)。
一、漯河市區(qū)市場(chǎng)
包括漯河市區(qū)范圍內(nèi)的區(qū)域市場(chǎng)，主要為經(jīng)營(yíng)類。
二、漯河市周邊縣級(jí)市場(chǎng)
包括臨穎、舞陽(yáng)、西平、上蔡、西華等縣的客戶，主要為投資+經(jīng)營(yíng)類。
三、河南省其他地市市場(chǎng)
包括鄭州、駐馬店、平頂山、周口等省內(nèi)其它城市，主要為投資+經(jīng)營(yíng)類。
四、國(guó)內(nèi)其他城市
比如浙江、江蘇、廣東、福建等沿海城市，主要為投資類。
區(qū)域定位：
七、時(shí)間定位
購(gòu)物是商業(yè)城的第一大功能，本案要成為一個(gè)新型購(gòu)物場(chǎng)所，有別于大商場(chǎng)在營(yíng)業(yè)時(shí)間上的限制與管理上的封閉性，商業(yè)城較專業(yè)市場(chǎng)更豐富、更精彩，有著開放、舒適和安全的購(gòu)物環(huán)境，而且夜間同樣可以購(gòu)物，其消費(fèi)者的快樂性可得到充分滿足。
在本區(qū)域內(nèi)，要建立一個(gè)24小時(shí)全開放的歡樂步行街區(qū)以及歡樂廣場(chǎng)；同時(shí)，將某些娛樂休閑、餐飲的業(yè)態(tài)也可24小時(shí)開放，以帶動(dòng)商鋪、專賣店的開門時(shí)間延長(zhǎng)，爭(zhēng)取做到24小時(shí)全天候營(yíng)業(yè)，形成一個(gè)真正的“不夜城”。
每天：24小時(shí)開放
每周：雙休日精彩活動(dòng)
每月：節(jié)假日特別活動(dòng)
八、配套定位
雙匯商業(yè)城商業(yè)區(qū)的配套的定位，包括景觀配套、文化配套、健康配套、休閑配套、商務(wù)配套、生活配套、服務(wù)配套、照明設(shè)施、服務(wù)設(shè)施等配套的定位。
景觀配套：包括休閑樹林、綠化與盆栽、小品等，形成有特色的旅游功能
文化配套：包括文化墻、表演舞臺(tái)、雕塑小品等
健康配套：包括室外健身器、室內(nèi)健身房等
休閑配套：包括咖啡屋、酒城、迪廳、影院等
服務(wù)配套：包括銀行、稅務(wù)、工商、郵局服務(wù)等
商務(wù)配套：包括傳真、網(wǎng)絡(luò)中心、文印店等
照明配套：包括道路照明、景觀照明、屋頂照明等
整個(gè)商業(yè)區(qū)的配套設(shè)施要與雙匯商業(yè)城的品質(zhì)相結(jié)合，而且在每個(gè)獨(dú)立的商業(yè)區(qū)內(nèi)，其配套之間不要重復(fù)，要互相補(bǔ)充，形成一個(gè)大的整體。
九、市場(chǎng)地位定位
雙匯商業(yè)城在整個(gè)漯河市場(chǎng)上的地位表現(xiàn)要做到以下三個(gè)方面：
1、唯一性
本案的總定位為“核心商業(yè)圈·混合商業(yè)區(qū)”，其主要是本案位于漯河市人民路與交通路商業(yè)黃金十字架區(qū)域，核心商圈及多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，來體現(xiàn)本案的唯一性。具體如下：
（1）位置：處于人民路、交通路核心區(qū)域，漯河市的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，地段規(guī)模唯一。
（2）規(guī)模：占地180畝，無論在漯河還是國(guó)內(nèi)同類城市都屬唯一。
（3）品位：無論從建筑風(fēng)格還是景觀小品，要做到漯河獨(dú)一無二。
（4）業(yè)態(tài)：零售、娛樂、休閑、餐飲、配套等業(yè)態(tài)齊全。
（5）服務(wù)：強(qiáng)化服務(wù)，朝著照顧所有市民的全方位生活需求努力，提供方便、快捷的現(xiàn)代化服務(wù)，為經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者創(chuàng)造價(jià)值。
2、領(lǐng)跑性
本案不僅是“新商業(yè)的領(lǐng)跑者”，而且引導(dǎo)漯河市“商業(yè)步行街（區(qū)）”的開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)，具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：
主題概念的領(lǐng)先性
“核心商業(yè)圈·混合商業(yè)區(qū)”的主題概念新穎、鮮明，切合本案的特征與漯河市場(chǎng)需求的實(shí)際情況。
商業(yè)轉(zhuǎn)型的領(lǐng)先性
“混合商業(yè)區(qū)”就是混合的、多元化的商業(yè)，其領(lǐng)先性表現(xiàn)在商業(yè)環(huán)境、商業(yè)文化與休閑文化等方面。
3、超值性
在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，價(jià)值的高低是爭(zhēng)取目標(biāo)客戶的關(guān)鍵因素，雙匯商業(yè)城項(xiàng)目的景觀配套、休閑配套、生活配套、服務(wù)配套等是本物業(yè)的價(jià)值所在，因此雙匯商業(yè)城是物超所值的。
十、價(jià)格定位
勤儉商業(yè)步行街的價(jià)格制定，要在滿足物業(yè)土地、建安等成本和基本利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，充分考慮周邊項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)格、品牌影響，依據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定恰當(dāng)、合理的銷售價(jià)格。
對(duì)于本案的價(jià)格，在兼顧產(chǎn)品成本與價(jià)值的同時(shí)，還要綜合考慮以下幾個(gè)因素：
市場(chǎng)價(jià)格
市場(chǎng)預(yù)售期內(nèi)的價(jià)格定位不可過高；
項(xiàng)目總體價(jià)格走勢(shì)應(yīng)平穩(wěn)攀升。
競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
面積大小拉開價(jià)格水平；
位置朝向拉開價(jià)格水平；
樓層高低拉開價(jià)格水平；
結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的差異化拉開價(jià)格水平。
目標(biāo)利潤(rùn)
將整個(gè)銷售期合理地劃分為幾個(gè)時(shí)期；
每個(gè)階段平均上調(diào)2-3個(gè)百分點(diǎn)；
漲幅頻率不宜太大，應(yīng)采用頻率快、幅度小的策略；
漲幅頻率不宜過分平均化。
從雙匯地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略來看，目標(biāo)利潤(rùn)應(yīng)最佳，定價(jià)時(shí)充分考慮成本因素，通過界定最佳價(jià)位，爭(zhēng)取利潤(rùn)空間。另外，還需要密切關(guān)注以下市場(chǎng)因素：
隨著沙河購(gòu)物廣場(chǎng)、小胖購(gòu)物中心、光明路市場(chǎng)的亮相，漯河市商業(yè)用房房源的供應(yīng)量將會(huì)逐漸增加。
本案附近的沙河購(gòu)物廣場(chǎng)，一旦進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)階段，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生威脅。
光明路市場(chǎng)的拆遷改造，將會(huì)使漯河市商業(yè)用房供應(yīng)量急劇增加。
沙北區(qū)的發(fā)展，將會(huì)吸引大部分投資者的目光，必將分流一部分投資型客戶。
上述因素均會(huì)對(duì)本案造成很大壓力，考慮到漯河的市場(chǎng)容量有限，因此針對(duì)本案，必須采取市場(chǎng)撇脂者的策略搶占市場(chǎng)，即以中等偏上價(jià)位，迅速切入市場(chǎng)，并快速搶占市場(chǎng)份額，擴(kuò)大勤儉步行街（雙匯商業(yè)城）及雙匯地產(chǎn)的知名度。
根據(jù)實(shí)際情況，本項(xiàng)目的價(jià)格應(yīng)分為六級(jí)價(jià)格體系：
一級(jí)價(jià)格：1—1.5萬元
二級(jí)價(jià)格：0.8—1萬元
三級(jí)價(jià)格：0.6—0.8萬元
四級(jí)價(jià)格：0.5—0.6萬元
五級(jí)價(jià)格：0.3—0.5萬元
六級(jí)價(jià)格：0.2—0.3萬元
十一、客戶定位
由于本案位于漯河市中心區(qū)，周邊商業(yè)氛圍濃厚，配套設(shè)施齊全，故在定位上應(yīng)盡可能地考慮擴(kuò)大項(xiàng)目的客戶層面，面向市場(chǎng)多階層的需求，創(chuàng)多元化、多功能化的市場(chǎng)路線，以保證本案的長(zhǎng)久之市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及影響力。
（一）客戶類型
1、“投資型”客戶
商鋪的投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅，核心商業(yè)圈的商鋪更是稀有和珍貴，因此這類客戶將占絕大多數(shù)，他們購(gòu)買商鋪主要是用于出租收益，此類客戶占65%。此類客戶需求特點(diǎn)為：
（1）面積40—60平方米
（2）單價(jià)8000—10000元每平方米
（3）總價(jià)40—50萬元
（4）8—10年收回投資
（5）擔(dān)心問題是能否順利出租
2、“經(jīng)營(yíng)型”客戶
這類客戶購(gòu)買商鋪主要用于自營(yíng)，他們看重的是本案的核心商業(yè)位置和獨(dú)特經(jīng)營(yíng)環(huán)境，此類客戶占18%。此類客戶需求特點(diǎn)為：
（1）面積40—60平方米或60—100平方米
（2）單價(jià)6000—10000元每平方米
（3）總價(jià)30—50萬元
（4）擔(dān)心問題是經(jīng)營(yíng)人氣及招商管理問題
3、“投資+經(jīng)營(yíng)型”客戶
這類客戶置業(yè)，一方面是出于目前經(jīng)營(yíng)的需要，另一方面是出于將來擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)和投資的考慮，此類客戶占17%。此類客戶需求兼有以上兩種客戶的特點(diǎn)。
（二）客戶區(qū)域來源
1、漯河市客戶
這類客戶對(duì)本案的商業(yè)位置和經(jīng)營(yíng)環(huán)境了解最多，因此，他們將占據(jù)目標(biāo)客戶中的大多數(shù)，此類客戶占65%。
2、漯河周邊縣市客戶
這類客戶本身距離漯河不遠(yuǎn)，為了擴(kuò)充經(jīng)營(yíng)規(guī)模而購(gòu)置或承租本項(xiàng)目物業(yè)，此類客戶占20%。
3、省內(nèi)其他地市客戶
此類客戶為了轉(zhuǎn)移或者擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，或者出于投資考慮置業(yè)本項(xiàng)目此類客戶占10%。
4、省外客戶
這類客戶也是為了轉(zhuǎn)移或者擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)（尤其是沿海的一些商戶，想到漯河經(jīng)營(yíng)，進(jìn)行規(guī)模性批發(fā)）或者出于投資考慮置業(yè)本項(xiàng)目，此類客戶占5%。
附表一：
客戶類型投資型經(jīng)營(yíng)型投資兼經(jīng)營(yíng)
比 例65%18%17%
附表二：
客戶區(qū)域本市周邊縣市其他地市省 外
比例65%20%10%5%
十二、品質(zhì)定位
作為本物業(yè)的品質(zhì)定位，要體現(xiàn)在以下兩方面：
（一）打造“五品化商業(yè)”環(huán)境
1、品質(zhì)化
精選高品質(zhì)建材，注重施工質(zhì)量。對(duì)建筑要素進(jìn)行全過程、多環(huán)節(jié)準(zhǔn)確監(jiān)控，實(shí)施全程質(zhì)量監(jiān)督，打造“過程精品”，要做到“質(zhì)量第一，產(chǎn)品第一”。
2、品位化
注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，處處體現(xiàn)高品位，具有較高的文化含量，給人一種與眾不同的卓越感，要讓商戶有前所未有的經(jīng)營(yíng)與置業(yè)自豪感。
3、品牌化
項(xiàng)目要成為品牌物業(yè)，成為漯河市家喻戶曉的商業(yè)物業(yè)品牌，并且要成為一個(gè)典范、成為一個(gè)成功的模式。
4、品性化
項(xiàng)目要成為“多品性”的物業(yè)，即在總體規(guī)劃、外立面、戶型設(shè)計(jì)、綠化景觀、配套設(shè)施等方面都要令人耳目一新。
項(xiàng)目要成為“高品性”的物業(yè)，即要有較高的性價(jià)比，讓購(gòu)房者感到物有所值，甚至物超所值。
5、品德化
主要從兩個(gè)方面體現(xiàn)：
一方面，開發(fā)商具有優(yōu)良的品牌，具有誠(chéng)實(shí)守信的良好口碑；
另一方面，在本案經(jīng)商的商戶具有高尚的經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)，能形成良好的經(jīng)商風(fēng)氣。
（二）打造科技商業(yè)
要想使本項(xiàng)目在市場(chǎng)中取勝，必須從施工建材、管理服務(wù)、配套設(shè)施、空間布局等各方面入手，采用“四新”技術(shù)（即新工藝、新材料、新科技、新設(shè)備）成果，精心打造科技物業(yè)。
1、智能科技：遠(yuǎn)程監(jiān)控、自動(dòng)噴淋、防盜報(bào)警、三表出戶、智能收費(fèi)等。
2、虛擬網(wǎng)絡(luò)和實(shí)體結(jié)合：構(gòu)建虛擬廣場(chǎng)提供在線實(shí)時(shí)服務(wù)，設(shè)置信息服務(wù)站等供消費(fèi)者使用。
3、管理智能：管理中心與業(yè)主（經(jīng)營(yíng)者）實(shí)行網(wǎng)絡(luò)連接，及時(shí)進(jìn)行信息反饋與溝通。
（三）特色商業(yè)地產(chǎn)
勤儉步行街（雙匯商業(yè)城）應(yīng)成為漯河市特色的商業(yè)項(xiàng)目，在立面設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告宣傳、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與手法上均應(yīng)體現(xiàn)這一點(diǎn)。
十三、價(jià)值定位
勤儉步行街（雙匯商業(yè)城）在整個(gè)漯河市場(chǎng)上的價(jià)值表現(xiàn)，要做到多種價(jià)值的結(jié)合：
（一）政府價(jià)值
本項(xiàng)目為政府的重點(diǎn)工程、民心工程、形象工程，是漯河市的名片，順利開發(fā)有利于提升政府形象，提升政府價(jià)值。
（二）消費(fèi)者價(jià)值
項(xiàng)目建成后，能夠給所有漯河市民帶來購(gòu)物的樂趣與享受，讓消費(fèi)者在此購(gòu)物能感到自豪與榮譽(yù)。
（三）投資者價(jià)值
目標(biāo)客戶中有很大一部分是投資型客戶，本項(xiàng)目的開發(fā)要能實(shí)現(xiàn)商鋪投資的最大回報(bào)，并且能讓后續(xù)投資者放心。
（四）經(jīng)營(yíng)者價(jià)值
項(xiàng)目不但使投資者受益，而且要為經(jīng)營(yíng)者帶來價(jià)值，只有這樣才能保證可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)與繁榮。
（五）開發(fā)者價(jià)值
本項(xiàng)目的開發(fā)，要為開發(fā)商帶來豐厚的回報(bào)。
（六）社會(huì)價(jià)值
本項(xiàng)目要成為河南省商業(yè)開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)，中等城市商業(yè)開發(fā)的模式，并且要整合一大批資源，成為社會(huì)的一種優(yōu)良資產(chǎn)。
結(jié)論
本項(xiàng)目應(yīng)是漯河市一個(gè)優(yōu)秀出眾的樓盤，一個(gè)能在產(chǎn)品、招商、銷售、消費(fèi)、服務(wù)等各方面為漯河市房產(chǎn)市場(chǎng)帶來活力的樓盤，其關(guān)鍵是在實(shí)施操作中能夠貼切貫徹執(zhí)行，不能偏離本市場(chǎng)定位，否則會(huì)帶來很多不利的影響。
通過此定位的實(shí)施，本項(xiàng)目可以成為漯河市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)互動(dòng)力強(qiáng)、綜合效益顯著的樓盤，并且能夠構(gòu)成一個(gè)強(qiáng)大的商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)。
《漯河勤儉步行街市場(chǎng)開發(fā)策略》
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《漯河勤儉步行街營(yíng)銷推廣框架方案》
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